okt 252014
 

Magánszemély – bérbeadás

Ha egy magánszemély ingatlan bérbeadás mellett dönt a bérleti díjat csak úgy tudja meghatározni, ha tisztában van a bérbeadás adóvonzatával. Milyen lehetőségei vannak egy magánszemélynek az adózásban bérbeadás esetén? Igen, a többes szám nem véletlen elütés eredménye. Még választhatási lehetősége is van. Mikor kinek mit kell bevallania, megfizetni.

Bérbeadás lépésről-lépésre egy példán keresztül

Adott egy ingatlan, ami egy magánszemély tulajdonában van és üresen, kihasználatlanul áll. Legyen a példa kedvéért egy budapesti, XIII. kerületi társasház egyik lakása.

A lakás várja, hogy valaki megtöltse élettel, hangokkal, érzelmekkel, illatokkal.

Ezért a gazdája úgy dönt keres egy megfelelő bérlőt, egy vállalkozást, aki irodaként használja. Keres egy biztos bérlőt, aki havonta, rendszeresen tud fizetni.

Hirdetés szövege kész, megtalálta a célcsoportot, márcsak egy vonzó bérleti díjat kell kalkuláni. A magánszemlélynek bérbeadás előtt tisztában kell lennie a bérbeadás adóvonzatával, ahhoz hogy reális bérleti díjat tudjon  meghatározni.

Lássuk a lehetőségeket, amik a magánszemély előtt állnak bérbeadás esetén

Első kérdés, hogy be kell-e jelentkezni az adóhivatalhoz a magánszemélynek és kell-e adószám?

Nem szükséges a bérbeadás bejelentése és adószám nélkül is bérbe tudja adni a fenti ingatlant a magánszemély.

Ennyire egyszerű lenne?

Igen, a bérbeadás magánszemély esetén főszabály szerint adómentes az áfa törvény alapján. Tehát a fenti ingatlantulajdonos adómentesen tudja bérbe adni ingatlanát.

A fenti példánál maradva a magánszemély vállalkozásokat célzott meg, akik a költséget szeretnék elszámolni, amihez azonban bizonylatra van szükségük. Jogos a kérdés: ha nincs adószáma a magánszemélynek, akkor milyen bizonylatot tud kiállatani?

Ebben az esetben elegendő egy számviteli bizonylat, mely tartalmazza a következőket:

  • bérbeadó neve
  • bérlő neve, címe
  • bérelt ingatlan fekvése
  • bérleti időszak
  • bérleti díj összege
  • fizetés módja

Erre nemcsak a bérlő vállalkozásnak van szüksége, hanem a bérbeadónak is, mert neki is nyilván kell tartania bevételeit.

Dönthet-e úgy a magánszemély a bérbeadás előtt, hogy mégis kér adószámot?

Igen megteheti. A ’T101 jelű adatlap beküldésével az adóhivatalnál kérvényezheti.

Ebben az esetben a magánszemély a bérbeadásról számlát állít ki a vállalkozónak.

Jó tudni:

  • A garázs bérbeadása esetén áfát minden esetben fel kell számítani (mentesség alóli kivétel)
  • Ha a magánszemély önként dönt arról, hogy a bérbeadás tekintetében bejelentkezik az áfa alá, akkor ezen választása 5 évre szól.
  • Ha a magánszemély tartósan és üzletszerűen végzi a bérbeadást, akkor adószámra lesz szüksége.

Fontos:

  • Magánszemléy bérbeadás esetén, tevékenység megkezdése előtt 15 nappal be kell jelentkezni az áfa alá a ’T101 jelű nyomtatvány beküldésével.
  • Ha a magánszemély szeretne adószámot, de mentességet kér, azt is a ’T101 jelű nyomtatványon tudja az adóhivatal felé jelezni.

Az áfa után térjünk át a személyi jövedelemadó és magánszemély bérbeadása során keletkezett jövedelem kapcsolatára

Az első legfontosabb lépés, hogy pontosan határozza meg a magánszemély a jövedelmét, ami a szja alapja. A meghatározásra két lehetőség is van. Mielőtt dönt a magánszemély, hogy mely számítási módot alkalmazza kalkulálni kell mindkettővel és utána lehet a legkedvezőbbet választani.

  1. módszer: magánszemély bérbeadás – jövedelem meghatározása

Tételes költségelszámolás

A magánszemély dönthet úgy, hogy a bevételét a felmerülő költséggel csökkentve állapítja meg jövedelmét.

Milyen költséggel/kiadással tudja a magánszemély csökkenteni bevételét?

  • Rezsiköltség (Figyelemmel kell lenni arra, hogy csak abban az esetben van erre lehetőség, ha a mérőórák maradnak a bérbeadó nevén. Ha átírásra kerülnek és a vállalkozó fizeti a rezsit, akkor az a magánszemélynél bevételnek minősül.)
  • Az ingatlan értékcsökkenése
  • Az ingatlan felújítási költségei
  • Ha a magánszemély más településen bérel ingatlant, akkor bizonyos feltételek teljesülése mellett ennek díjával is csökkentheti bevételét.

Mostmár egyszerű a dolgunk.

Bevétel-költség(kiadás)=jövedelem

Az így kapott jövedelem önálló tevékenységből származó jövedelemként az összevont adóalap része a magánszemélynél.

Az adó mértéke 16%.

  1. módszer: magánszemély bérbeadás – jövedelem meghatározása

10%-os költséghányad.

Ebben az esetben a bevétel 90%-a a jövedelem.

Magánszemély bérbeadás esetén ki és mikor fizeti meg az szja-t?

A példánál maradva, ha vállalkozásnak adja bérbe a magánszemély ingatlanát, akkor a kifizető vonja le, fizeti be és vallja be az adót.

(Ha magánszemélynek adná bérbe, akkor a bérbeadó magánszemélynek kellene negyedévente bevallani és befizetni az adóelőleget.)

Járulékok és magánszemély bérbeadása kapcsolata

Magánszemély bérbeadás esetén járulékot nem kell fizetni, de ez azt is jelenti, hogy nem jár biztosítási jogviszonnyal.

Amit fizetni kell:

  • 14%-os egészségügyi hozzájárulás (bizonyos korlátok és feltételek megléte mellett)

A 27%-os egészségügyi hozzájárulás sem a magánszemélyt, sem a kifizetőt nem terheli.

Összegezve: A magánszemély bérbeadása nem jár magas adó és járulékfizetéssel. Érdemes a bérleti díj kalkulásánál számítást végezni. Egy esetleges NAV ellenőrzés során sokkal nagyobb bírsággal lehet számolni, mint amennyi a legális bérbeadás adóvonzata.

A mulasztási bírság 200 ezer forintig terjedhet.  A NAV ellenőrei az utóbbi időben egyre több lakásba csöngetnek be és ellenőrzik a bérbeadást. Az ellenőrzés alapjául apróhirdetések illetve lakossági bejelentések szolgálnak.

Kapcsolódó bejegyzések:

– Hogyan kell áfát számolni?

– Áfa alulról és felülről nézve

A Facebookon is rendszeresen posztolok friss információkat. Kövess!

 

Köszönöm, hasznos volt, mással is megosztom.

  2 hozzászólás to “Magánszemély – bérbeadás”

  1. Ez a kérdés elég komoly témának számít, mégis sikerült konkrétan írni róla

 Leave a Reply

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <s> <strike> <strong>

(required)

(required)

*